Методика решения хозяйственных споров в условиях пандемии

Методика решения хозяйственных споров на примере договора аренды

СОДЕРЖАНИЕ:

1. Анализируем договор и определяемся со своей позицией

2. Вступаем в переговоры с контрагентом

3. Если переговоры прошли неудачно – готовимся к суду

1. Анализируем договор и определяемся со своей позицией

1.1. В связи с тем, что во многих регионах Российской Федерации объявлены режимы повышенной готовности, власти страны принимают меры, направленные на облегчение экономической ситуации

К одной из таких временных мер относится Закон от 01 апреля 2020 года № 98-ФЗ, предусматривающий особые правила, которые будут распространяться только на период экстренной обстановки в стране.

Нас интересует часть 1 статьи 19 данного Закона, в силу которой арендодатели недвижимого имущества обязаны по обращению арендатора предоставить последнему арендные каникулы.

Однако эти меры будут применяться не ко всем договорам, а только при наличии следующих условий:

• договор заключен до введения режима повышенной готовности (далее по тексту РПГ) или чрезвычайной ситуации (далее по тексту-ЧС) на территории соответствующего субъекта;

• отсрочка платежей распространяется на платежи, которые должны быть сделаны в 2020 году;

• обязательно заключение дополнительного соглашения к договору аренды.

Требования к условиям и срокам рассрочки устанавливаются Постановлением Правительства РФ.

У всех ли арендаторов возникает право требовать отсрочки? К сожалению для арендаторов, и к счастью для арендодателей — нет. Кто же может заявлять подобные требования:

– арендаторы, которые не могут использовать имущество в связи с тем, что местные власти приняли решение о введении РПГ или ЧС. Например, закрылся торговый центр, где арендовано помещение, или вы включены в список организаций, деятельность которых приостановлена.

Процедура:

• пишем арендодателю уведомление со ссылкой на ст. 19 Закона от 01 апреля 2020 г. № 98 с просьбой применить отсрочку и/или снизить арендную плату;

• арендодатель в течение 30 дней принимает решение;

• стороны подписывают дополнительное соглашение с новыми условиями;

1.2. Итак, вы пришли к выводу, что выполнять обязательства по оплате аренды стало сложно, а ст. 19 ФЗ № 98 на вас не распространяется. Давайте разбираться, как облегчить вашу жизнь.

Шаг 1. Проанализируйте ваш договор аренды, посмотрите, прописано ли там условие о форс-мажоре и порядок уведомления о нём. Дело в том, что применить условие о форс-мажоре можно только в том случае, если о нем упоминается в договоре. Помните, что применение указанных обстоятельств возможно только в 2-х случаях:

– форс-мажор продлевает течение срока исковой давности ( ст. 202 ГК РФ)

– форс-мажор освобождает от ответственности (если это предусмотрено договором)

и расторгнуть или изменить договор аренды из-за этого арендатор не может.

Более подробно определение форс -мажора дано в “Положении о порядке свидетельствования ТПП Российской Федерации обстоятельств форс-мажора”, утвержденных Постановлением Правления ТПП РФ N 173-14 от 23 декабря 2015 года.

В частности, к таким обстоятельствам относятся: стихийные бедствия (землетрясение, наводнение, ураган), пожар, массовые заболевания (эпидемии), забастовки, военные действия, террористические акты, диверсии, ограничения перевозок, запретительные меры государств, запрет торговых операций, в том числе с отдельными странами, вследствие принятия международных санкций и другие, не зависящие от воли сторон договора (контракта) обстоятельства.

Шаг 2. Анализируем возможность применения норм статьи 451 ГК РФ – изменение условий договора аренды по оплате в связи с существенным изменением обстоятельств.

Статьей предусмотрено изменение договора по соглашению сторон, либо, в случае не достижения соглашения – в судебном порядке. Однако для этого нужно будет доказать:

• непредвиденность (стороны не предвидели таких обстоятельств при заключении договора);

• непреодолимость (изменение обстоятельств вызвано причинами, которые арендатор не может преодолеть после их возникновения);

• нарушение соотношения имущественных интересов сторон — исполнение договора без изменения повлечет для арендатора такой ущерб, что он лишится того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора;

• договором или законом не предусмотрено односторонней ответственности арендатора за риск

При возникновении спора между арендатором и арендодателем относительно изменений условий договора необходимо иметь ввиду, следующее:

Если арендатором является организация деятельность которой попала в список наиболее пострадавшей от короновируса (см. Информацию ФНС «Перечень наиболее пострадавших от коронавируса отраслей экономики»), а именно:

• авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки;

• культура, организация досуга и развлечений;

• физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт;

• деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма;

• гостиничный бизнес;

• деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений;

• деятельность по организации конференций и выставок;

• деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты),

какие либо доказательства свидетельствующие о прекращении деятельности не нужны. Достаточно выписку из ЕГРЮЛ (ЕГРИП) в которой в качестве основной деятельности будут указаны вышеназванные виды деятельности (ОКВЭД).

В данном случае необходимо руководствоваться ст. 10 ГК РФ, согласно которой подразумевается добросовестность действий участников, пока не доказано иное

Учитывайте, что арендодатель может отказать вам, сославшись на предпринимательский риск. Советуем в этом случае указать на то, что предпринимательский риск можно предвидеть или учитывать в своей деятельности. Сложившаяся ситуация полной неопределенности не дает никаких исходных данных для оценки последствий принимаемых решений. Вы не могли предвидеть Коронавирус и сложившиеся обстоятельства – за границей предпринимательского риска.

Процедура:

• проводим переговоры с лицом, принимающим решение;
• если переговоры не увенчались успехом, пишем уведомление об изменении условий оплаты за аренду со ссылками на закон;
• ждем ответа в течение срока, который указали в уведомлении, либо в течении срока, который предусмотрен договором, если не установили срок — в течение 30 дней;
• при получении положительного решения — заключаем дополнительное соглашение;
• если ответ отрицательный — идем в суд.

Шаг 3. Анализируем возможность применения норм ст. ст. 416 ,417 или 328 ГК РФ.

Статьи 416 и 417 ГК РФ дают вам возможность полностью освободиться от платежей по аренде по причине того, что наступили чрезвычайные обстоятельства, в связи с которыми исполнять обязательства по договору невозможно.

• По ст. 416 ГК РФ – это наступление обстоятельств, за которые ни одна из сторон не отвечает.

• По ст. 417 ГК РФ — обстоятельства не могут быть исполнены сторонами ввиду издания властного распоряжения компетентного органа.

Юридическим последствием применения этих пунктов будет полное расторжение договора. В этом случае нужно вывести имущество, подписать акт передачи помещения.

Процедура:

• уведомляем арендодателя в письменной форме или в той, которая предусмотрена в договоре в качестве надлежащего уведомления;
• указываем наименование сторон договора, ссылаемся на договор;
• описываем, чем вызвана невозможность исполнение обязательств со ссылками на нормы закона;
• прикладываем доказательства невозможности исполнения договора (местное распоряжение о закрытии публичных мест);
• в случае положительного ответа передаем помещение по акту приема — передачи, вывозим своё имущество;
• если после получения от вас уведомления начисления по аренде продолжатся, то вопросы придется решать в досудебном порядке или в суде. Тогда готовим бухгалтерские выписки, подтверждающие падение дохода, оборотов по счетам, кассовые книги и т.д. (на случай, если дело дойдет до суда)

Статья 328 ГК РФ дает вам право отказаться от исполнения договора или приостановить его действие, если арендодатель ограничил вам доступ в помещение. Данная норма также дает вам право потребовать возмещения убытков.

Процедура:

• уведомляем арендодателя об отказе от исполнения договора (приостановлении) в связи с тем, что он не исполняет обязательство по предоставлению помещения;
• уведомление совершаем в письменной форме или в той форме, которая предусмотрена договором в качестве надлежащего уведомления;
• указываем наименование сторон договора, ссылаемся на договор, описываем, чем вызван отказ (приостановление) от договора со ссылками на закон;
• устанавливаем дату передачи помещения по акту приема-передачи;
• передаем помещение по акту приема — передачи, вывозим своё имущество;
• в случае противодействия со стороны арендодателя — всё фиксируем, собираем документы для суда

! Применять эти способы мы советуем только в тот период, когда ситуация критическая и другие меры не помогут.

2. Переговоры с контрагентом

Возникшие трудности безусловно покажут наше истинное лицо. Топить друг друга нет смысла. Нам всем будет лучше, если мы сохраним не только наш бизнес, но и хорошие партнерские отношения. Поэтому лучше всего начать с переговоров.

2.1. Вырабатываем алгоритм подготовки к переговорам.

Шаг1. Определяемся со своей позицией и думаем как её усилить.

Шаг 2. Определяем, с кем вести переговоры, кто является лицом, принимающим решение.

Шаг 3. Определяем свои интересы и выявляем интересы и потребности арендодателя.

Шаг 4. Применяем жёсткие способы.

Шаг 5. Приходим к выработке компромиссного решения.

Итак, Шаг 1. Определяем свою позицию и думаем, как её усилить.

Ваша позиция будет сильной, если вы сможете обосновать контрагенту, почему потери от уступок вам будут меньше, чем потери от конфликта с вами:

Что усилит позицию арендатора?

• Если у вас в аренде большое помещение, арендодателю трудно будет в нынешних условиях найти вам замену;

• Вы не нарушали сроки оплаты;

• Вы планируете вкладывать инвестиции в помещение после окончания кризиса;

• В помещении можно заниматься только таким бизнесом, как у вас;

• У вас специфический бизнес, и если вы закроетесь, ближайший аналогичный бизнес — «за тридевять земель»;

• Вы дисциплинированы и надежны;

• Ваш бизнес несет социальную функцию;

• Попробуйте узнать у своих конкурентов, которые планировали занять раньше это помещение — хотят ли они его арендовать сейчас или они уже «вымерли»;

• Договаривайтесь с другими арендаторами и действуйте сообща. Так у вас больше шансов на уступки.

Шаг 2. Определяем с кем вести переговоры, кто является лицом, принимающим решение (ЛПР).

Переговоры ведите с лицом, принимающим решение. Ваш договор может быть заключен с субарендодателем, который просто не может менять условия договора, поскольку у него обязательства перед основным арендодателем. Тогда логично будет просить снизить аренду для него у ЛПР, а потом просить послаблений для себя.

Шаг 3. Определяем свои интересы и выявляем интересы и потребности арендодателя.

Ваши интересы:

• расторгнуть договор и выйти из него с минимальными потерями;

• снизить арендную плату;

Интересы арендодателя:

• сохранить арендаторов;

• обеспечить финансовый поток, который покроет его издержки на содержание помещения ( налоги, коммуналка, охрана, сервисные услуги, налоги, кредиты, расходы на другой бизнес)

Чтобы выявить интересы арендодателя, задавайте больше вопросов о том, какие издержки и расходы он несет. Скорей всего они будут преувеличены, поэтому до переговоров узнайте, по каким расходам он получил послабления от властей.

Шаг 4. Применяем жёсткие способы.

Если вы видите, что партнер не идет на уступки, тогда применяйте жесткий способ убеждения: «что будет, если мы не договоримся».

Варианты могут быть разными, например: мы все равно съедем, и вам придется обращаться в суд, чтобы взыскивать с нас расходы; мы сами инициируем процедуру расторжения или изменения договора; самое дорогое помещение — пустующее помещение, и т. д.

Шаг 5. Переходим к выработке компромиссного решения.

Когда вы идете на переговоры, у вас уже должны быть выработаны конкретные предложения. Предварительно внимательно изучите договор, наличие в нем форс-мажора, из чего складываются арендные платежи: делятся ли они на коммунальные платежи, фиксированную часть и т. п.; предусмотрены ли санкции в виде неустоек, блокировка доступа, удержание имущества, страхование ответственности, право одностороннего расторжения с взысканием убытков.

Предложите внести конкретные изменения в договор в связи с изменением обстоятельств.

Прибегайте к услугам профессионалов для ведения переговоров, часто присутствие 3-ей стороны помогает снять напряжение

В заключение хочу сказать:

1. Изучайте свои договоры.

2. Делайте все возможное, чтобы договориться.

3. Не бойтесь обращаться в суд. Создавайте судебную практику.

Если у вас нет юриста, либо ваш юрист слишком загружен, или у него попросту нет навыков по переговорам и судебным разбирательствам — мы можем вам помочь провести анализ вашей ситуации, и вместе с вами выработаем наиболее оптимальный способ решения проблемы.

Юридические услуги для бизнеса

Юрист по гражданским делам